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房東注意 內政部公告包租、轉租契約6月上路
新聞發佈時間:2019/02/26 09:25:57 am
       

作者:MyGoNews林湘慈
時間:2019-02-25

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為保障包租業與房東及房客間的權益,內政部2019年2月23日已公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,將自2019年6月1日起實施,將來包租業者與房東及房客簽訂之契約,若違反規定,除契約條款無效外,還可能會有高額罰款,以提升包租業服務品質,讓房東房客都安心。

內政部表示,租賃住宅包租業(以下簡稱包租業)是指承租租賃住宅並轉租,擔任專業二房東的角色。在2017年12月27日「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)公布後,內政部積極在推動包租代管專業服務制度。

為提供包租業與房東及次承租人間更全面性的保障,依租賃條例的授權,內政部這次公告2個規定,第1個是「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約),適用包租業與房東間;第2個「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約),則是依消費者保護法訂定應記載及不得記載事項,適用包租業與房客間。

以押金為例,新的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」中明訂押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。

水電費收取則明訂,「包租業」及「承租人」得相互約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔。當電費若約定由承租人負擔時,其計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」,以避免包租業藉由收取高額電費,謀取不當利益。以前常常聽到有房東一度電收6-7塊錢,未來新制上路後將能更保障租屋者權益。

租屋也常遇到修繕問題互踢皮球,未來房屋或附屬設備損壞時原則上由包租業負責修繕,惟損壞係因可歸責於承租人之事由所造成時,包租業即不負修繕義務。包租業修繕期間,房屋若無法居住使用者,承租人「得請求扣除該期間之租金」。

不少租屋時會遇到需要提前解約的問題,未來如需提前終止租約,則應於「至少一個月前」通知他方,未為先期通知而提前終止租約者,應賠償他方最高「一個月租金額」之違約金。針對專業包租業者也提出所謂的公會協助義務服務,未來當房東提前終止包租契約,包租業者應該自五日內通知承租人需終止轉租契約,並且要協助承租人優先承租其他租賃住宅。若包租業因故停業、解散或他遷不明時,承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜,公會或其全國聯合會「不得拒絕」。

內政部指出,這次公告的包租契約,對於租賃雙方共同的權利義務,包括押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規範。2019年6月1日上路後,若違反者,契約條款將無效;應約定的事項,卻未記載於契約者,則仍會構成契約之內容。

另轉租契約方面,為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加之負擔及稅費轉嫁等。若違反者,除契約條款無效外,得依消保法規定,最高還可處新台幣30萬元罰鍰,以保障租屋者權益。

內政部指出,包租、轉租2項契約將於2019年6月1日實施,未來可提供租賃雙方更公平的交易機制,大幅提升住宅租賃雙方權益保障,適度引導租屋市場健全發展,藉由產業用心經營,以建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境。

民眾或業者如果想更進一步瞭解租賃條例相關子法及配套措施,可至內政部地政司網站「租賃條例專區」查詢(網址:https://www.land.moi.gov.tw/chtml/hotnewsall.asp?cid=1589)。