本報特約--產業追蹤/陸樓市下半場:價換量
新聞發佈時間:2017/07/11 02:27:13 pm
       

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2017年7月11日 上午10:37

又到一年年中時,與往年不一樣,大陸今年上半年的房地產市場經歷了全面的不斷加壓的調控。房地產市場整體上降溫明顯,但又有分化。從銷售上看,一二線明顯降溫,但三四線仍表現積極。土地市場方面,因為去年銷售火爆,房企資金較為充足,因此拿地積極性仍不低。房企融資政策的收緊使得房企海外發債增多,整體上融資額同比仍有所下降。 對大陸房企和整個房地產市場而言,下半年是關鍵時期,在房企資金流趨緊的情況下,價格鬆動或可期。 記者採訪的數位開發商人士預期,當前嚴厲的限制性調控政策短期內不會取消,甚至有人認為,限售將成為長期的政策。在這樣的預判下,加快出貨成為開發商共同的選擇。下半年,不排除部分城市部分區域出現降價。 一二線城市的房地產調控,從未像今年這樣嚴厲。 不僅前幾輪調控常用的限購限價升級,限售也成為新的手段。截至目前,已有超過38個城市出臺了限售政策。 而在一線、環一線城市和熱點二線城市,限價得到了史無前例的嚴厲執行。“一線城市新房越來越難賣了,按照之前的定價計畫,根本拿不到預售證。”不止一位開發商銷售總監這麼說。 北京3•17新政之後,三個月多過去,樓市成交發生了明顯分化。二季度和6月份的銷售資料顯示,一二線城市樓市成交明顯下滑,與三四線形成反差。而隨著三四線庫存的消化,其成交也在放緩,拖累整體成交下行。 記者採訪的數位開發商人士預期,當前嚴厲的限制性調控政策短期內不會取消,甚至有人認為,限售將成為長期的政策。在這樣的預判下,加快出貨成為開發商共同的選擇。下半年,不排除部分城市部分區域出現降價。 一二線降溫 今年3月份之後,在絕大部分開發商佈局集中的一二線城市及環一線城市,調控政策都已收緊且步步進逼,一旦市場有漲價苗頭,政策立刻“打補丁”。 進入5、6月,開發商的日子越來越不好過。 中國指數研究院資料顯示,6月各線代表城市成交量普遍回落。一線城市成交量同比均下降,北京下降最明顯,除深圳外其餘三個城市環比均下降;二三線代表城市月度周均成交量環比降幅收窄,同比降幅擴大,降幅均超過15%。 其中,南京、武漢、成都、惠州等熱點城市在調控政策影響下,降幅較為明顯。 整個上半年,樓市出現先揚後抑的趨勢。大部分熱點城市成交面積明顯下調,比如南京、福州、上海、深圳分別下調61%、60%、40%、57%。 以風向標北京為例,中原地產資料顯示,上半年新建商品房住宅簽約套數為13469套,同比下降43.7%。 全國範圍內,雖然上半年整體市場銷售面積依然上漲了15%左右,但從成交結構看,一二線占比明顯減少,三四線貢獻了更大的份額;進入二季度以來,三四線城市繼續高位運行,但一二線城市已經出現了環比下行,樓市整體成交漲幅放緩。 市場的分化和整體降溫趨勢,也導致企業之間分化非常明顯。比如5、6月份,深耕三四線的碧桂園和�琱j地產持續跑贏大市,根據克而瑞資料,碧桂園上半年銷售逾2800億,超過了萬科的2772億;�琱j6月份創下了611億的房企月度銷售第三高,僅次於今年3月份萬科的636億、碧桂園的634億。 而多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現了雙下調,如泰禾集團、陽光城等,對於這些房企來說,預計2017年全年市場很難樂觀。 政策不會放鬆 2017年上半年,是中國樓市調控發佈最密集的時間,調控開啟了“5限”時代:限購、限貸、限價、限售、限商。相比往年調控,本次調控週期最明顯的是增加了“限售+限商”,這對房地產市場的投資投機造成了打擊,成交頻次和流動性進一步降低。 其中,目前對開發商影響最大的政策是限價,尤其是在一線、熱點二線和環一線城市。 在北京,嚴格執行限價政策大大抑制了市場成交,使開發商的現金流更為緊張。多位業內人士證實,今年北京新獲得預售證的專案很難超過8萬元/平方米,即使如定位高端的龍湖景粼原著等均未超過8萬元。 上海近期也對專案預售許可進行了嚴格控制,市中心單價 10 萬元以上的項目預售證很難放行,甚至價格報批都不予受理。 而在深圳,近期開盤的幾個豪宅均未漲價,最低價甚至低於去年。如華僑城天鵝堡均價12萬元/平方米,最低價8.4萬元/平方米,因此受到市場熱捧。 二線和環一線城市也嚴格執行限價。6月29日,長沙發文強調,長沙市商品住房專案申請預售許可證,價格比照2016年10月的均價來確定。 6月2日廊坊限購新政,要求“把房價穩定在2016年10月的水準上,確保環比不增長”。 由於大部分開發商在過去兩三年都拿了一二線城市的高價地,在目前的限價政策下,這些高價地無法獲得預期的預售價格。 而一些開發商存在幻想,認為當前的嚴厲調控政策在年底會放鬆。持這種觀點的人目前仍然不少。 “如果說調控政策的出發點是‘房子是用來住的,不是炒的’,要達到這個目標,政策就不會放鬆,同時會加快長效機制的制定,以時間換空間。”深圳一位大型房企董事長說。 另一位上海的大型開發商人士則認為,如果長效機制短期內無法達到,當前的限制性調控政策將可能是長期的。 “影響調控政策背後的兩大核心因素,一個是金融風險,要確保不出現大的金融、流動性風險;一個是人口規劃,當一個城市人口達到2000萬之後,很多問題會出現,控制人口就成為常用的策略。這兩個因素不變,當前的調控措施就會是長期的。”一位房地產業內資深人士說。 深圳市房地產仲介協會指出,目前熱點城市調控政策整體進入平穩期,打補丁式調控仍將在各地出現,其中“限售”是各地打補丁調控政策的重點。 中原地產進一步認為,後續限價政策可能會繼續收緊,大部分熱點城市預計都將比對2016年10月價格執行限價政策。 房價下調壓力加大 “現在開發商不拿預售證是在僵持,下半年很多公司會撐不住,否則會面臨流動性風險。”一位深圳投資客判斷,下半年新房市場將更有機會。 記者注意到,在對購房者影響最大的信貸方面,在一線城市貸款利率折扣均上調的背景下,二線城市已跟隨上調購房者貸款利率。 融360統計資料顯示,目前全國500餘家銀行上調首套房利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門等城市均上調房貸利率。杭州各大銀行在6月基本全面執行基準利率。 中國指數研究院指出,銀行對購房者的資金收緊將致使房市銷售量下降、價格回檔,企業也將面臨利潤率走低、資金周轉週期延長,庫存增多的局面。 從房企自身來看,進入6月份以來,房企融資環境也在逐步收緊, 2017年一季度房地產開發貸同比漲幅放緩,降至6.9%。隨著銷量的下滑,房企資金壓力將逐步顯現。 易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,目前環一線城市如燕郊、固安等城市,以及二線城市如合肥等地,已經開始出現房價下跌,二手房市場降價拋盤的現象,他預計這種趨勢還將在更多類似城市上演。 事實上,在很多一二線城市,限價之下的新開盤專案,已經相當於降價。近期典型的就是鄭州融創象湖壹號,新開盤高層房源均價為1萬元/平方米左右,相比周邊的市場價格,有20%的降幅。 中原預計,2017年四季度房地產銷售資料的漲幅很可能會降低到個位數,一二線普遍進入調控政策抑制下的降溫週期。 深圳市房地產仲介協會也判斷,6 月熱點城市商品住宅,尤其二手住宅成交量普遍降溫,投資客離場的跡象明顯,房屋正逐漸回歸居住屬性,未來整體價格下行調整的可能性較大。 【中央網路報】
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